Sachverhalt:

Die Bauherren beantragen mit Planungsunterlagen vom 12.01.2026 die Erteilung eines Vorbescheids wegen dem Neubau Mehrfamilienhaus mit Bürofläche und 7 Stellplätze in der Laudenbacher Straße 58 in Schöllkrippen.

 

Das Baugrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Der Flächennutzungsplan des Marktes Schöllkrippen ordnet das Grundstück dem Außenbereich zu. Im Anbetracht der bereits existierenden Bebauung und des Vorbescheides vom 19.09.2024, welcher die grundsätzliche Möglichkeit zur Bebauung dieses Grundstücks einräumt, wird das Grundstück dem Innenbereich gem. § 34 BauGB zugeordnet.

 

Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich somit nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

 

Im vorliegenden Fall ist folgendes festzustellen:

Der Flächennutzungsplan des Marktes Schöllkrippen stellt das Baugrundstück als Grünfläche dar. Faktisch ist das Baugrundstück jedoch wie die restlichen Bauplätze der Laudenbacher Straße dem Mischgebiet (MI) nach § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuzuordnen.

Die beantragte Art der Nutzung (hier: Wohnen) ist in diesem Gebiet zulässig.

 

Auch das beantragte Maß der Nutzung (Zahl der Vollgeschosse, Grundflächen- und Geschossflächenzahl) ist mit der umliegenden Bebauung konform.

 

Weiterhin fügt sich das geplante Vorhaben gestalterisch (Dachform, -neigung, etc.) in die vorhandene Bebauung ein.

 

Bezüglich der Erschließung ist festzustellen, dass die wegemäßige Erschließung per KFZ über die bestehende Zufahrt zu erfolgen hat. Eine Rechtliche Sicherung der Zuwegung wurde bereits beim Vorbescheid von 2024 angefordert. Auf die fußläufige Erschließung wird später genauer eingegangen. Ein Wasserhausanschluss ist für das Grundstück nicht vorhanden und muss neu gelegt werden. Der Markt Schöllkrippen behält sich aufgrund erschwerter Bedingungen vor, Vorgaben bezüglich der Lage der neuen Anschlussleitung zu machen. Es wird ferner darauf hingewiesen, dass es zu höheren Kosten der Verlegung der Wasserleitung auf dem Privaten Grund kommen kann. Ein Oberflächenwasserkanal und ein Schmutzwasserkanal sind in der Nähe des Vorhabens vorhanden. Der Schmutzwasserkanal verläuft über Prviatgrundstück und ist dinglich für den Markt Schöllkrippen gesichert.  Die Zufahrt über eine öffentliche, ausgebaute Verkehrsfläche ist uneingeschränkt möglich. Die Erschließung ist somit gesichert.

 

Für das Bauvorhaben werden 7 Stellplätze nachgewiesen. Die Anzahl der nachgewiesenen Stellplätze entspricht den Regelungen der gemeindlichen Stellplatzsatzung.

 

Im Vorbescheid soll nicht nur über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens entschieden werden, sondern auch folgende konkrete Fragen beantwortet werden:.

1. Ist die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit Büroflächen im Dachgeschoss an Stelle der bestehenden Bebauung zulässig?

 

2. Kann die bestehende Grenzbebauung zum grenzständigen Gebäude auf der Flurnummer 2710 übernommen werden?

 

3. Ist eine zusätzliche Erschließung des Gebäudes von der Laudenbacher Straße aus zulässig?

 

Begründung:

Die bestehenden PKW-Zufahrten zum Gartengeschoss des geplanten Neubaus sowie zum Nachbargrundstück Hausnummer 60 (Flurnummer 2710) bleiben unverändert bestehen. Aufgrund der starken Längsneigung dieser Zufahrten ist eine barrierefreie fußläufige Erschließung, insbesondere für Rollstuhlnutzer, nur eingeschränkt möglich.

Vor diesem Hintergrund ist vorgesehen, das Erdgeschoss des Neubaus, welches auf Höhe der Laudenbacher Straße liegt, direkt an den vorhandenen Gehweg anzubinden. Dadurch können die beiden Wohnungen barrierefrei erschlossen werden. Für diese Maßnahme wäre eine geringfügige Öffnung der bestehenden Absturzsicherung zwischen Straße und Grundstück erforderlich.

 

 

4. Ist die Errichtung der Stellplätze im östlichen Bereich des Grundstücks zulässig und besteht in diesem Zusammenhang die Möglichkeit einer Reduzierung der erforderlichen Stellplätze?

 

Begründung:

Gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde Schöllkrippen sind für das geplante Bauvorhaben insgesamt 7 Stellplätze nachzuweisen. Diese sind sowohl auf Ebene des Gartengeschosses als auch über die Zufahrt im östlichen Bereich des Grundstücks vorgesehen.

Von den geforderten Stellplätzen entfallen gemäß Satzung 3 Stellplätze auf die geplante Büronutzung im Dachgeschoss. Da das Büro ausschließlich von den Bauherren selbst genutzt wird und kein Publikums- oder Besucherverkehr zu erwarten ist, wird angeregt zu prüfen, ob auf diese Stellplätze verzichtet werden kann. Die Bauherren verfügen bereits über einen Stellplatz für die Wohnnutzung auf dem Grundstück.

Unter diesen Voraussetzungen könnte sich die erforderliche Stellplatzanzahl von 7 auf 4 reduzieren.

 

Die Fragen werden wie folgt beurteilt:

 

1. Die Errichtung der beschriebenen Bebauung ist an dieser Stelle bauplanungsrechtlich zulässig.

 

2.     Hierbei handelt es sich um eine Frage des Abstandsflächenrechts, welches als Teil des Bauordnungsrecht durch das Landratsamt als Untere Bauaufsichtsbehörde zu prüfen ist. Bauplanungsrechtlich gibt es keine Einwände gegen die geplante Grenzbebauung.

 

 

3.     Die fußläufige barrierefreie Erschließung über die direkte Gehweganbindung wird von Seiten der Verwaltung begrüßt. Es wird darauf hingewiesen, dass die PKW-Zufahrt weiterhin über die bestehende Zufahrt erfolgen muss.

 

4. Gegen die Errichtung der Stellplätze im östlichen Bereich des Grundstücks bestehen aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Einwände. Die Ermittlung der Stellplätze erfolgt nach den Nutzungsarten der baulichen Anlage. Aus Gründen der Gleichbehandlung und um den vollen Stellplatzbedarf für den Fall zu sichern, dass die aktuelle Doppelnutzung durch die Bauherren nicht aufrechterhalten wird, rät die Verwaltung hier keine Ausnahme zu erteilen und die 7 Stellplätze einzufordern.

 

Die bauordnungsrechtliche Beurteilung obliegt dem Landratsamt als Untere Bauaufsichtsbehörde.

Beschluss:

Zu dem Bauvorhaben „Neubau Mehrfamilienhaus mit Büroflächen und 7 Stellplätzen“ in der Laudenbacher Straße 58 wird das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt.

Abstimmung:

 

Ja-Stimmen	16
Nein-Stimmen	0
pers. beteiligt	0