Sachverhalt:

 

Der Antragssteller hat mit Planungsunterlagen vom 10.05.2023 einen Antrag auf Baugenehmigung für

 

• den Wohnhausum- und Anbau
• die Nutzungsänderung der Gaststätte zu Appartements (4 Wohneinheiten im Erdgeschoss), des Heubettenlagers zu 1 Wohneinheit als Personalwohnung im Obergeschoss dieses Gebäudes
• die Nutzungsänderung von Nebengebäude zu Wohnungen (2 Wohneinheiten)
• die Nutzungsänderung der landwirtschaftlichen Halle und Hundezwinger zu Winterunterstand für Wohnwägen und Boote
• die Errichtung von 3 Tiny-Häuser, 3 Schäferwagen, 3 Schrebergärten und 3 Wohnmobilstellplätze
• und einem Solarpark

 

auf den Grundstücken Fl. Nrn. 5835, 5855/2 Gemarkung Schöllkrippen gestellt.

 

 

Das Bauvorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Die Zulässigkeit richtet sich nach § 35 BauGB. Die Regelung des § 35 BauGB enthält zwei unterschiedliche Zulässigkeitstatbestände. Die Zulässigkeit von „privilegierten“ Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) und von „sonstigen Vorhaben“ (§ 35 Abs. 2 BauGB). 

 

Die vorliegende Planung ist als „sonstiges Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Zur beantragten Nutzungsänderungen für Wohnungen ist ergänzend die Regelung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 f BauGB heranzuziehen.

 

Allgemein gilt für „sonstige Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB, dass sie im Einzelfall zugelassen werden können, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widerspricht.

 

Im vorliegenden Fall ist festzustellen, dass die beantragten Vorhaben im nach den Darstellungen des Flächennutzungsplanes im Landschaftsschutzgebiet „Naturpark Spessart“, zusätzlich im Bereich von Biotopflächen sowie im Wasserschutzgebiet Zone III der Quellen „Waldwiesen-, Zigeunerborn, Forellenteich-, Hirschbornquelle“ liegen.

 

Des Weiteren wird die Hofstelle Schabernack über eine private Zuwegung Fl. Nrn. 5846/2, 5846/1 Gemarkung Schöllkrippen mit privaten Hausanschlussleitungen, welche ca. 500 m von den öffentlichen Anschlussstellen entfernt liegen, erschlossen. Der Brandschutz ist aufgrund dessen durch geeignete Maßnahmen durch den Antragsteller sicher zu stellen.

 

Inwieweit die private Zuwegung einschließlich der „überlangen Hausanschlüsse“ rechtlich zugunsten der Hofstelle Fl. Nr. 5835 Gemarkung Schöllkrippen gesichert ist, kann den Planunterlagen nicht entnommen werden. Hierzu ist im Baugenehmigungsverfahren ein entsprechender Nachweis zu erbringen.

 

 

 

Aus planungsrechtlicher Sicht ist zu den beantragten Vorhaben im Einzelnen festzustellen:

 

 

·         Für den beantragten Wohnhausum- und Anbau kann das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt werden

 

·         Für die beantragte Nutzungsänderung der Gaststätte zu vier Appartements und einer Personalwohnung im Obergeschoss sowie zur Nutzungsänderung des Nebengebäudes in zwei Wohneinheiten gilt:

Neben den zwei bereits genehmigten Wohnungen im bestehenden Wohnhaus kann für fünf weitere Wohnungen auf der Hofstelle das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt werden. (Hierzu erfolgte seitens der Verwaltung eine Vorabstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde).

 

Beurteilungsgrundlage:

 

Nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 f BauGB kann sonstigen Vorhaben (im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB) u. a. nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines Landschaftsplanes widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt,

 

·         wenn das Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde,

 

und das Vorhaben beispielsweise

 

·         einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient,

·         die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt

·         und neben den bisher zulässigen Wohnungen höchstens fünf weitere Wohnungen je Hofstelle eingerichtet werden

 

(Auf dem Hof Schabernack wurden nach den gemeindlichen Unterlagen und nach Rücksprache mit dem Landratsamt bisher zwei Wohnungen im angrenzenden Wohnhaus genehmigt.)

 

·         Die beantragte Nutzungsänderung der landwirtschaftlichen Halle und Hundezwinger zu Winterunterstand für Wohnwägen und Boote kann als „sonstiges Vorhaben“ gem. § 35 Abs. 2 BauGB beurteilt werden. (Hierzu erfolgte seitens der Verwaltung eine Vorabstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde). Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden. Die Betroffenheit von bauordnungsrechtlichen Belangen wir im Baugenehmigungsverfahren geprüft.

 

·         Zur beantragten Errichtung von drei Tiny-Häusern, Schäferwägen, Schrebergärten, Wohnmobilstellplätzen und des Solarparks kann das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden, da diese Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprechen, insbesondere die Belange des Natur-, Landschaftsschutzes und Wasserrechts betroffen sind.  

Beschluss:

 

Für die beantragte Nutzungsänderung zur Errichtung von fünf weiteren Wohnungen auf dem Hof Schabernack kann bei entsprechender Umplanung das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt werden.

 

Zur beantragten Nutzungsänderung der landwirtschaftlichen Halle und Hundezwinger zu Winterunterstand für Wohnwägen und Boote wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt.

 

Zur beantragten Errichtung von drei Tiny-Häusern, Schäferwägen, Schrebergärten, Wohnmobilstellplätzen und des Solarparks wird das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt.

 

Auf die Notwendigkeit des Nachweises der rechtlichen Sicherung der Zuwegung über die Privatgrundstücke Fl. Nrn. 5846/2, 5846/1 Gemarkung Schöllkrippen im Baugenehmigungsverfahren und die Entfernung der Anschlussstellen der öffentlichen Wasser- und Kanaleinrichtungen von ca. 500 m, wird hingewiesen. Der Brandschutz ist aufgrund dessen durch geeignete Maßnahmen durch den Antragsteller sicher zu stellen.  

 

 

Abstimmung:

 

Ja-Stimmen	12
Nein-Stimmen	0
pers. beteiligt	0